Direito imobiliário
Patrimônio de afetação: o que ele protege, e o que ele não protege
O regime separa o acervo da incorporação do patrimônio do incorporador. Entender onde essa separação começa e onde ela termina é o que distingue segurança real de sensação de segurança.
Cássio Leite de Oliveira · OAB/GO 21.232 ·
O patrimônio de afetação nasceu de um problema concreto: quando uma incorporadora quebra, quem comprou na planta descobre que o terreno, a obra e os recebíveis foram para a massa junto com todo o resto.
A resposta legal foi separar. Afetado o empreendimento, aquele acervo passa a responder pelas dívidas daquela incorporação — e não pelas demais obrigações do incorporador.
O que entra na separação
O terreno, as acessões, os recebíveis das unidades e os demais bens e direitos vinculados à incorporação. Esse conjunto fica apartado, com contabilidade própria, e não se comunica com o patrimônio geral do incorporador.
O que a afetação não faz
Três limites que costumam ser subestimados:
- Não é automática. Depende de averbação no registro de imóveis, por termo firmado pelo incorporador e, quando houver, pelos titulares de direitos reais de aquisição.
- Não impede que o empreendimento dê errado. Ela protege contra a contaminação por outras obras do mesmo incorporador — não contra o insucesso da obra afetada.
- Não dispensa fiscalização. O regime prevê comissão de representantes e prestação de contas justamente porque a separação, sozinha, não administra nada.
A assembleia que quase ninguém convoca
Decretada a falência ou a insolvência do incorporador, a lei prevê a convocação de assembleia geral dos adquirentes para deliberar sobre o destino da obra: continuar por conta própria, contratar novo construtor ou liquidar o patrimônio afetado.
Essa assembleia tem prazo e formalidades próprios. Perder o prazo transfere a decisão para um caminho que os adquirentes não escolheram.
Na due diligence
Antes de comprar, três verificações valem mais que qualquer folder:
- A incorporação está afetada? A informação está na matrícula, não no material de venda.
- Há comissão de representantes constituída e atuante?
- As contas do empreendimento estão sendo prestadas na periodicidade prevista?
A resposta a essas três perguntas diz mais sobre o risco do negócio que o estágio da obra.
Este texto tem finalidade informativa e não constitui consulta jurídica. Cada caso depende da documentação do empreendimento e das circunstâncias concretas.